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Airbnb联合创始人Brian Chesky：RWA代币化将让所有权流动起来——加密基金如何评估「信任」这一真正门槛

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核心摘要

  • Airbnb联合创始人兼CEO Brian Chesky 在2026年7月14日的公开对话中首次系统性阐述对RWA（真实世界资产代币化）的立场，提出「互联网让信息流动起来，代币化让所有权流动起来」的核心类比。
  • Chesky明确指出RWA落地的最大障碍并非技术，而是信任：市场是否相信平台真实持有底层资产、分拆后的产权能否在法院执行、平台五年后是否仍然存在——这三大信任问题将决定项目存亡。
  • 值得关注的是，Airbnb早在2022年内部调研显示加密支付是用户最需要的功能（4,000条建议中排名第一），但至今未落地任何加密或代币化产品，暗示技术巨头对RWA持「观望但深度研究」态度。
  • 代币化房地产领域已有Estate Protocol、Lofty AI、Binaryx等平台将短租物业拆分为$50起投的代币份额，2025年房地产分式产权市场规模预计在2026年达$1.7万亿，揭示Airbnb的「在场但不出手」的战略窗口。
  • 从加密基金视角，Chesky的信任框架直接指向SPV资产隔离、链上法律确权、第三方法律意见书和代币化平台持续运营能力四大尽调维度——这些恰是当前大多数RWA项目披露最薄弱的环节。
📑 文章目录
  1. 事件背景：Brian Chesky的RWA观点 — 互联网类比、「所有权流动性」概念、信任门槛三问
  2. RWA代币化中的信任架构 — 资产验证机制、法律确权与链上链下权利对接
  3. 房地产代币化：Airbnb的隐身入场信号？ — 短租物业代币化实践、SPV隔离结构与Airbnb的战略沉默
  4. 信任竞争：代币化平台的胜出逻辑 — BlackRock的品牌信任护城河、基金LP的尽调清单
  5. 代币化资产的法律确权如何在链上实现？ — 从代币到法院执行的完整法律链条
  6. 对加密基金行业的启示 — 基金管理人应关注的三个信号与架构融合路径

本文由 Aiying 艾盈基金合规团队原创。艾盈持有香港信托或公司服务提供者牌照（TCSP），专注加密基金架构与离岸合规。转载需授权。

2026年7月14日，Airbnb联合创始人兼CEO Brian Chesky在一次公开对话中，用一个简洁的类比为RWA代币化行业投下一枚深水炸弹：「互联网让信息流动起来，代币化让所有权流动起来。」这位将「陌生人睡在陌生人家中」变成$800亿市值的全球共享经济巨头创始人，罕见地将目光从AI实验室转向区块链资产代币化。他的核心论断——RWA的真正门槛不是技术，而是信任——恰好击中了当前代币化行业最脆弱的一环。本文从加密基金架构顾问视角，拆解Chesky观点的深层含义，并评估其对基金管理人与机构投资者的实操影响。

1. 事件背景：Brian Chesky的RWA观点

1.1 互联网类比与「所有权流动性」

Chesky在7月14日的公开对话中并未宣布任何Airbnb代币化计划，也未提及任何具体代币、协议或区块链平台。他的发言更接近一种行业哲学判断，而非产品路线图（CoinDesk，2026-07-14）。

核心论述可拆解为三层：

  • 第一层（效率维度）：「当前RWA代币化领域大部分内容仍是噪音，但底层变化真实存在。其核心价值并非代币或区块链本身，而是降低资产所有权摩擦。」Chesky将代币化定义为一种所有权基础设施升级——使房地产、债券和基金能够被拆分持有、秒级结算并实现全天候交易。
  • 第二层（类比维度）：「互联网让信息流动起来，代币化让所有权流动起来。」这一类比精准命中了RWA的底层逻辑：互联网将信息从物理载体（纸张、磁带）解放为数字比特，代币化则将所有权从纸质契据、中央登记簿中解放为可编程代币。
  • 第三层（信任维度）：Chesky认为最终胜出的不会是「代币做得最好」的项目，而是「最受信任的资产持有与验证方」。他以Airbnb自身的创业经历暗示——Airbnb的核心挑战从来不是技术搭建一个订房平台，而是说服陌生人相信睡在另一个陌生人家中是安全的。这一经验正映射到RWA赛道。

值得注意的是，Chesky的发言带有鲜明的「局外人批判」色彩。他使用了「噪音」（noise）一詞描述当前RWA行业现状，暗示大量项目在炒作技术概念而忽略了资产本身的真实性验证。这对加密基金行业构成了一个来自传统科技巨头的冷思考。

1.2 信任：RWA落地的真正门槛

Chesky将信任拆解为三个具体问题，每一个都直指当前RWA项目的法律与运营盲区（吴说区块链，2026-07-14）：

  1. 分拆后的产权能否在法院执行？——当一份房地产代币代表某物业的1/10,000产权时，这份权利在破产、继承、争议场景下是否能获得法庭认可？这是代币化所有权与传统物权法体系之间的根本张力。
  2. 平台五年后是否仍然存在？——代币化平台的持续运营能力（business continuity）直接影响底层资产的安全。如果平台倒闭，代币持有人的权利如何追溯至底层资产？当前多数项目对这一问题的回答极其模糊。
  3. 公司是否有声誉支撑其数字承诺？——这是Chesky最核心的判断标准。他暗示，在RWA领域，品牌信任（brand trust）的权重将远远高于技术创新——就像Airbnb通过身份验证、评分系统和房东保险建立了信任体系一样，代币化平台也需要建立类似的信任基础设施。

这一框架实际上揭示了一个被行业忽视的现实：RWA代币化的技术栈（ERC-3643、ERC-1400、跨链桥、零知识证明）在过去两年已相对成熟，但法律确权与资产验证这一非技术层仍然高度碎片化。加密基金管理人在评估代币化资产配置时，很少有一套标准化的信任尽调框架。

2. RWA代币化中的信任架构

2.1 资产验证：谁持有底层资产？

信任问题的第一环是资产验证机制。当前RWA行业的资产验证方案呈现出三条主要路径：

  • 中心化受托人模式：由持牌受托公司（如BitGo Trust、Coinbase Custody）持有底层资产并出具验证报告。优势是牌照背书，劣势是验证频率低（通常季度或年度）、依赖单一第三方。
  • 链上预言机验证模式：通过Chainlink Proof of Reserve或其他预言机网络实时验证底层资产状态。优势是实时性，劣势是预言机本身无法验证链下资产的真实性——它只能验证受托人报告的「数据」是否准确，而非「资产是否存在」。
  • 法律意见书模式：由律师事务所（如Travers Thorp Alberga等开曼律所）出具法律意见书，确认SPV结构下的代币持有者权益。优势是法律可执行性，劣势是成本高、更新频率低。

目前主流RWA项目（如BlackRock BUIDL、Ondo Finance、Franklin Templeton Benji）多采用「中心化受托人+定期审计」组合方案。Chesky的信任框架暗示，单一验证方案不足以建立真正的市场信任——投资者需要的是多层验证：法律意见书确保权利基础、受托人确保资产安全、链上预言机确保状态透明。

2.2 法律确权：链上代币与链下权利如何对接？

RWA代币化的法律核心问题是：链上代币的持有是否等同于链下资产的法律所有权？

在开曼群岛和英属维尔京群岛（BVI）等主流离岸基金司法管辖区，法律体系已通过多种路径回应这一问题：

  • 开曼ELP结构：代币化基金可通过豁免有限合伙（ELP）结构发行代表有限合伙人权益的代币。开曼《豁免有限合伙法》允许合伙权益通过电子记录方式持有和转让，这为代币化提供了直接的法律容纳空间。
  • BVI SPC结构：独立投资组合公司（SPC）允许在同一法人实体下隔离不同资产组合，每个隔离组合可发行代表其净资产的代币。BVI《商业公司法》第2023年修订明确允许通过分布式账本技术记录股份转让。
  • 香港LPF结构：有限合伙基金（LPF）制度自2020年8月实施后，已累计注册超过950只基金。LPF条例未明确涉及代币化，但注册处对通过电子方式记录合伙权益持开放态度——前提是基金行政管理人能够确保记录完整性。

然而，一个关键的法律空白仍然存在：如果代币化平台破产，代币持有人对底层资产的权利是「所有权」（proprietary right）还是「合同债权」（contractual claim）？在多数现有代币化结构中，由于信托安排不完整或法律意见书未被法庭检验，答案可能倾向于后者——这意味着代币持有人需要与其他无担保债权人平等受偿，而非优先取回资产。这是Chesky「三分拆产权能否在法院执行」这一提问的深层法律含义。

3. 房地产代币化：Airbnb的隐身入场信号？

3.1 短租物业代币化的现有实践

Chesky并未宣布Airbnb将推出代币化产品，但代币化房地产与Airbnb短租市场的交集已经在发生。多个平台正在将度假物业拆分为代币化份额，使投资者以低至$50的价格获取Airbnb等短租平台的租金收益分成：

  • Estate Protocol：代币化美国高端Airbnb物业，投资者可通过USDC等稳定币认购。平台负责房源管理、清洁和客人沟通，租金收益按月通过智能合约直接分配到投资者钱包。
  • Lofty AI：基于Algorand区块链的美国住宅代币化平台，支持每日租金分配，最低投资$50。平台通过SPV持有物业产权，代币代表SPV的实益所有权份额。
  • Binaryx：聚焦全球豪华度假物业代币化，覆盖巴厘岛等热门旅游目的地，历史年化收益率在8-20%区间。采用更为复杂的关联公司持有结构。

根据Landshare 2025年Q2报告，全球房地产分式产权（fractional ownership）市场规模预计在2026年达到$1.7万亿（TokenREITs, 2025-12-08）。这一数据揭示了Airbnb「在场但不出手」的战略含义：短租物业是天然适合代币化的资产类别（定期现金流、资产价值可独立验证、运营数据透明），而Airbnb拥有全球最大的短租物业数据池——它比任何纯加密原生的代币化平台都更了解哪些物业适合代币化。

3.2 房地产RWA的SPV隔离结构

从基金架构视角，代币化短租物业的标准结构包含四层：

  1. 物业层：物理不动产，通常位于美国、日本、泰国或欧洲，由当地法律管辖。
  2. SPV层：在开曼或BVI注册的特殊目的公司，持有物业产权。SPV是连接物理资产与数字代币的法律「桥梁」。
  3. 代币层：在公链（Ethereum、Algorath、Solana等）上发行的代币，每一枚代表SPV的一定比例实益权益。
  4. 运营层：物业管理公司与平台运营商，负责短租运营、收益归集与分配。

这一结构在理论上可以实现Chesky所描述的「全球性、分拆式、即时所有权」，但在实践中面临两大挑战：

  • 税务穿透：投资者获得的租金收益可能同时涉及来源国预扣税、SPV注册地企业所得税和个人所得税。多数代币化平台未能提供清晰的税务处理方案。
  • 流动性深度：尽管代币可在去中心化交易所（DEX）交易，但实际流动性极低——Lofty AI的代币二级市场日均交易量通常仅数千美元，远不足以支撑机构规模的进出。

这也解释了Chesky为何强调「信任」而非「流动性」或「技术」——在流动性问题可以通过做市商和时间解决的背景下，法律确权和资产真实性验证才是真正的结构性瓶颈。

4. 信任竞争：代币化平台的胜出逻辑

4.1 从BlackRock BUIDL看品牌信任的护城河

Chesky的「最受信任的资产持有方将胜出」论断，在BlackRock BUIDL的案例中得到了最直接的验证。BlackRock于2024年3月在以太坊上推出美元机构数字流动性基金（BUIDL），底层资产为美国国债、现金及回购协议。截至2026年7月，BUIDL的AUM已突破$9亿（仅在Avalanche链上部分），成为全球最大的链上代币化美债基金（相关阅读：BlackRock BUIDL Avalanche单链突破9亿）。

BUIDL的成功并非因为其技术架构有何颠覆性——它甚至并未使用最先进的代币化标准。其核心优势恰恰是Chesky所说的「信任」：

  • 品牌信任：全球最大资管公司（AUM超过$10万亿）的背书，使投资者对底层资产的安全性和持续运营能力有高度信心。
  • 银行级托管：资产由BNY Mellon托管，而非依赖加密原生托管商。这意味着投资者无需担心交易所倒闭或智能合约漏洞导致资产损失。
  • 审计透明：BUIDL由PricewaterhouseCoopers（PwC）进行年度审计，每日公布NAV。

反观加密原生代币化项目，尽管它们在技术创新上往往更为激进（如使用ERC-3643许可代币标准、内置合规检查器），但缺乏传统金融机构的品牌信任，导致机构资金入场时存在天然的信任鸿沟。这一格局正在形成一种「双轨制」：传统资管巨头主导机构级代币化市场（BUIDL、Franklin Templeton Benji），加密原生项目争夺散户和加密原生资金。

4.2 基金架构顾问视角：如何替LP评估代币化项目信任度？

基于Chesky的信任框架，以下五项尽调维度应成为基金管理人评估代币化项目的标准动作：

  1. SPV法律意见书审查：确认代币持有者对底层资产的权利性质（所有权 vs 合同债权），审阅SPV章程文件和代币条款中的破产隔离条款。
  2. 托管人牌照与审计：底层资产由谁持有？托管人是否持有相关司法管辖区的托管牌照？审计机构是否为四大或同等级别？
  3. 持续运营能力评估：代币化平台是否有明确的业务连续性计划（BCP）？如果平台停止运营，代币持有人如何赎回底层资产？是否有后备管理人安排？
  4. 流动性机制审查：代币的二级市场交易深度如何？是否有做市商安排？赎回机制是否允许直接以底层资产而非市场价格退出？
  5. 司法管辖区风险评估：SPV注册地、资产所在地和代币发行地是否在同一法域？如果不一致（如开曼SPV持有美国物业），跨法域执行风险如何管理？

这五项尽调维度目前仅少数头部项目（BUIDL、Franklin Templeton Benji）能提供完整答案。对于加密基金管理人而言，这意味着在代币化资产配置中，传统金融品牌的项目在可尽调性上具有显著优势——而这正是Chesky预言的「信任胜出」的逻辑基础。

代币化资产的法律确权如何在链上实现？

从代币到法院执行的完整法律链条，是RWA行业最核心也最被忽视的问题。当前的技术-法律对接可通过以下三层结构实现：

第一层：链上权利记录。代币本身（无论是ERC-20还是ERC-3643标准）仅代表「对SPV权益的主张」（claim），而非直接的法律所有权。这一区分至关重要——代币是权利的证据（evidence），而非权利本身。

第二层：SPV章程对代币的嵌入。SPV的公司章程（Memorandum and Articles of Association）或合伙协议（Limited Partnership Agreement）中必须明确写入：代币持有记录等同于股东名册/合伙人名册。这一条款赋予了链上记录以法律效力。在开曼和BVI法域，这种「章程嵌入」方式已有成熟实践。

第三层：受托人确认函。由持有底层资产的受托人（通常为持牌信托公司）出具「代币持有人权益确认函」（Tokenholder Rights Confirmation），明确受托人知悉并承认代币持有人对底层资产的实益权益。这一文件在破产或争议场景中是法庭承认代币权利的关键证据。

在实际执行中，加密基金管理人应要求代币化项目方提供这三层文件作为尽调材料。目前提供全部三层文件的项目极少——这是Chesky所言「当前大部分内容仍是噪音」的技术-法律依据。

以下表格对比了传统房地产基金与RWA代币化房地产基金在六大维度上的差异：

对比维度 传统房地产基金 RWA代币化房地产基金
投资门槛 通常$100,000-$500,000起 $50-$500起，大幅降低
流动性 季度或年度赎回窗口，通常2-5年锁定期 理论上24/7 DEX交易，实际流动性取决于做市商
法律结构 有限合伙（LP）或公司制，法律成熟且法庭检验充分 SPV+代币双层结构，跨法域执行未经大量法庭检验
托管安排 银行级托管或注册土地登记 依赖SPV受托人或智能合约，托管人牌照覆盖不一致
费用结构 管理费1.5-2%+业绩提成20% 平台费2-5%+链上Gas费，部分平台收取业绩分成
投资者保护 受证券法充分保护，有信息披露和适当性要求 监管覆盖参差不齐，代币化平台通常不受基金监管机构直接监管
税务处理 成熟的税务穿透机制（合伙企业层面不征税） 跨法域税务处理高度不确定，可能涉及来源国预扣+SPV地税+持有人所在地税
信息披露 定期审计报告、NAV计算、年度报告 链上透明度高但链下信息不对称大，缺乏标准化披露框架

5. 对加密基金行业的启示

5.1 基金管理人应关注的三个信号

信号一：Airbnb的「不行动」本身就是信号。Chesky在2022年发现加密支付是用户最需要的功能（4,000条建议中排名第一），至今未落地；他在2026年7月公开谈论RWA代币化，却未宣布任何Airbnb代币化计划。这种「研究但不行动」的模式暗示，Airbnb正在从战略高度评估RWA代币化，等待三个条件成熟：法律确权解决、监管框架明确、信任基础设施建立。一旦Airbnb利用其全球短租物业数据和品牌信任入场，将对现有代币化房地产平台形成降维打击。

信号二：信任竞争正在重塑RWA市场格局。BlackRock BUIDL的成功、Franklin Templeton Benji的持续扩张、以及近期花旗预测2030年代币化资产将达$5.5万亿的报告（相关阅读：花旗代币化2030 $5.5万亿预测），共同指向一个趋势：传统金融品牌正在利用其信任优势抢占代币化赛道。加密原生项目如果不能建立可比的信任架构（法律意见书+银行级托管+四大审计），将面临被边缘化的风险。

信号三：代币化资产配置需要新的尽调框架。当前加密基金对代币化资产的尽调多集中在技术层面（智能合约安全审计、预言机机制、链上数据），而Chesky的信任框架提示：法律尽调（SPV结构、破产隔离、跨法域执行）和运营尽调（持续运营能力、后备管理人安排）可能更为关键。基金管理人需要建立跨法律-技术-运营的综合尽调清单。

5.2 代币化基金与传统基金架构的融合路径

从基金架构设计角度，代币化资产与传统基金结构的融合已出现三条可行路径：

  • 路径一：传统基金+代币化份额。在现有开曼ELP或香港LPF结构的基础上，将有限合伙人权益以代币形式记录和转让。路径最为保守，不改变底层基金架构，仅在权益记录层面引入区块链。
  • 路径二：代币化子基金。在主基金下设代币化子基金（如BVI SPC的隔离组合），专门配置代币化资产。优势是风险隔离，劣势是增加结构复杂度。
  • 路径三：原生代币化基金。基金自设立之初即以代币形式发行，资产端和权益端均为链上原生。这是最激进的路径，目前在法律和监管层面仍面临大量不确定性——特别是基金注册地监管机构对「代币作为基金份额」的认可程度。

对大多数加密基金管理人而言，路径一或路径二是更为务实的选择。代币化不应被视为对传统基金架构的替代，而应被理解为权益记录效率的升级——这与Chesky将代币化定义为「所有权摩擦降低」而非「全新资产类别」的定位一致。

常见问题（FAQ）

Chesky的发言是否意味着Airbnb即将推出代币化产品？

否。Chesky在本次公开对话中未宣布任何Airbnb代币化计划，也未提及任何具体代币或区块链平台。他的发言是行业哲学层面的观点阐述，而非产品路线图。Airbnb曾在2022年发现加密支付是用户最需要的功能但至今未落地，这表明该公司对加密和代币化持「深度研究但谨慎入场」态度。投资者不应将Chesky的个人观点等同于Airbnb的战略方向。

代币化房地产的投资者保护与传统房地产基金有何差距？

差距显著。传统房地产基金在证券法框架下受到信息披露义务、投资者适当性要求和托管人监管等多重保护。代币化房地产平台目前多不直接受基金监管机构监管——例如Lofty AI在美国以Reg D豁免发行，Binaryx以离岸结构运营——投资者获得的保护主要依赖合同条款和平台自愿披露。建议投资者在配置代币化房地产资产前，至少审阅以下文件：SPV法律意见书、托管人牌照、审计报告和代币条款中的赎回机制。

加密基金在配置RWA代币化资产时，有哪些具体的尽调步骤？

基于Chesky的信任框架，建议加密基金按以下五步执行尽调：（1）要求项目方提供SPV章程文件和法律意见书，确认代币权利性质；（2）核查底层资产托管人的牌照与审计机构资质；（3）审阅项目的业务连续性计划和后备管理人安排；（4）评估代币二级市场流动性和赎回机制；（5）分析多法域执行风险，确认SPV注册地、资产所在地和代币发行地的法律一致性。只有当这五项全部获得满意答复时，方可将该代币化资产纳入基金组合。

Airbnb如果入场代币化房地产，会对现有RWA平台产生什么影响？

Airbnb如果入场，最可能通过其品牌信任优势和数据优势对现有平台形成降维打击。Airbnb拥有全球数千万短租物业的运营数据（入住率、平均房价、季节性波动），这意味着它可以精准筛选适合代币化的物业组合。同时，其品牌市值超过$800亿、业务连续性经历COVID-19极端压力测试，这些信任信号是任何加密原生平台无法短期复制的。然而，Airbnb的入场也可能加速整个行业的合规化进程——如果Airbnb选择以合规路径（如Reg A+公开发行、开曼CIMA注册基金等方式）推出代币化产品，将为整个行业树立合规标杆。

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来源

初版日期：2026-07-14 | 最后更新：2026-07-14

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